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権利及び権利の変動

権利及び権利の変動

この科目は、「宅地建物取引業法」と並んで数多く出題され、毎年14題が出題されています。

その内訳は、民法、借地借家法、区分所有法及び不動産登記法となります。特に特徴的なことは、民法から10題が出題されていることです。したがって、民法が理解できていないと、合格はできないといってもいいでしょう。しかも、詳細な内容についてまで学習する必要があるでしょう。また、その他の、借地借家法からは２題、不動産登記法からは１題、区分所有法からは１題が出題されています。

なお、平成８年度以降のこの科目、特に民法についての特徴は、問題の多くが事例形式（つまりＡＢＣＤ等の事例を用いた作問）になっていることと、詳細で専門的な判例の内容を問うものが多く出題されたことがあげられます。

次に借地及び借家については、いずれも改正された借地借家法から出題され、今後もこの傾向が続くと思われます。

	[1] 民法

不動産の取引とは土地や建物を売買したり貸借することをいいますが、この場合の売買契約や賃貸借契約などについて定めているのが民法です。
民法の内容を大まかにあげますと、民法の基本理論（総則）、物権、債権及び相続があります。

民法の基本理論の中では、制限行為能力者（未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人・（注）平成12年に改正）、代理、時効の個所からよく出題されています。代理からは、特によく出題されています。
物権の中では、登記、所有権（特に共有）、抵当権の個所からよく出題されています。その中でも抵当権からは、特によく出題されています。
債権の中では契約の申込みと承諾、債務不履行、契約の解除、売買、賃貸借、連帯債務、保証債務の個所からよく出題されます。このように、債権には、特に多くのポイントがあります。

	[2] 借地借家法

従来の借地法及び借家法が借地借家法と改正され、この改正内容が平成５年度から出題範囲に含まれています。そこで改正された借地借家法の中で、特に大切と思われる個所をあげておきます。
（イ）借　　地
　借地については、次の項目が特に大切なポイントと思われます。
　借地権の存続期間、更新後の期間、正当の事由、建物の再築による期間の延長、自己借地権、定期借地権等。
（ロ）借　　家
　借家についても、借地と同様に、改正された次の事項が特に大切なポイントと思われます。
　正当な事由、定期建物賃貸借等。
　また、同じ借主の立場を保護する規定でありながら、借地に関する規定と比較をして、存続期間や譲渡転貸について違いがある点に注意をしてください。

	[3] 区分所有法

区分所有法は、マンション等を対象としたものです。マンション等では、一戸建ての場合と違って、権利関係が複雑で、また、多くの人々が共同生活をすることになります。これらの複雑な権利関係を明確にするとともに、共同生活がうまく行われるようにルールづくりをするための法律が区分所有法です。
区分所有法の中からは、共用部分、敷地利用権、建替え及び集会の個所からよく出題されています。

	[4] 不動産登記法

物権（所有権や地上権など）は、登記をしないとその権利を第三者に主張することができないことになっています。この登記をするための手続等に関する法律が不動産登記法です。
不動産登記法の中からは、登記簿、登記手続、登記の効力と順位、仮登記の個所からよく出題されています。なお、不動産取引では登記に関する知識が不可欠のものなので、実務的で詳細な個所からも出題されることがあります。

宅地建物取引業法