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第22回 宅地及び建物の価格の評定・土地及び建物
宅地および建物の価格の評定は難しいように思われますが、基本を押さえれば、得点可能です。
土地については、合格者は確実に得点しています。建物については、かなり細かな点が出題されることがあります。すべてをカバーするというよりは、基本を抑えて、あとは常識で判断しましょう。
地価公示制度
【第1問】 地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.  標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示される。
2.  標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。
3.  標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。
4.  土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として、取引を行わなければならない。
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不動産鑑定評価制度
【第2問】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
1.  不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に対する影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。
2.  不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
3.  取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
4.  原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。
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土地
【第3問】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
1.  住宅地としての立地条件として最も基本的な条件は、地形、地盤に関することである。
2.  山麓部の利用に当たっては、背後の地形、地質、地盤について十分吟味する必要がある。
3.  低地は一般に津波や地震などに対して弱く、防災的見地からは住宅地として好ましくない。
4.  埋立地は一般に海面に対して数mの比高を持ち、干拓地より災害に対して危険である。
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建物
【第4問】 建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.  防火地域内に建築する仮設建築物の基礎に木ぐいを用いる場合、その木ぐいは、平家建ての木造の建築物に使用する場合を除き、常水面下にあるようにしなければならない。
2.  建築物に近接してその建築物を風の方向に対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他これらに類するものがある場合においては、その方向における速度圧は、一定程度まで減らすことができる。
3.  積雪荷重の計算に当たり、雪下ろしを行う慣習のある地方においては、その地方における垂直積雪量が1mを超える場合においても、積雪荷重は、雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量を1mまで減らして計算することができる。
4.  高さが60mを超える建築物を建築する場合、国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要はない。
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